Поняття "речового права" не знайшло свого визначення в базовому акті національного цивільного законодавства. В цивілістиці заведене уявлення про те, що речові права надають володільцеві можливість безпосереднього впливу на річ, яка виступає об'єктом відповідних прав. Правоволоділець має виключне право порядкувати річчю, проте обсяг такого права може бути різним: абсолютний випливає з права власності (в цьому випадку значення має спосіб набуття права власності: є воно первинним чи похідним); обмежений — пов'язаний із встановленням права на чужі речі.

Невичерпний перелік видів речових прав на чуже майно визначено в ст. 395 ЦК, серед них щодо нерухомого майна виділяють:

1)право володіння та користування чужою земельною ділянкою, іншим нерухомим майном (сервітут);

2)право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

3) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Процес перерозподілу земель і укрупнення земельних ділянок пов'язаний із проблемою доступу до об'єктів загального користування, правовим механізмом вирішення виступає право земельного сервітуту, яке перше своє законодавче визначення отримало у Земельному кодексі України від 25.10.2001 р., що набрав чинності 1.01.2002 р. (далі - ЗК).

Сервітут (за законодавством деяких правових систем "сусідські права" або "речові обтяження") — право користування чужою річчю, зокрема чужою земельною ділянкою чи іншим нерухомим майном. Вирізняють земельні (предіальні) та особисті (персональні) сервітути (ст. 410 ЦК).

Земельний сервітут встановлюється на користь власника (володільця) домінуючої (панівної) земельної ділянки, що через природні чи інші властивості має певні недоліки, який забезпечує задоволення своїх інтересів щодо експлуатації, обслуговування такої земельної ділянки шляхом обмеженого платного чи безоплатного користування сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою (ст. 98 ЗК).

Встановлення земельного сервітуту не повинно призводити до обмеження власника відповідної обслуговуючої земельної ділянки в будь-якій з його правомочностей щодо володіння, користування, розпорядження землею. Питання платності або безплатності земельного сервітуту залежить від власника (землекористувача) обслуговуючої земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом.

За загальним правилом земельні ділянки, щодо яких встановлюється земельний сервітут, повинні бути сусідніми, проте не обов'язково з'єднаними між собою, тобто можуть і не мати спільної межі (ч. 2 ст. 404 ЦК).

Право земельного сервітуту є титульним правом (пов'язане із легалізованими в законному порядку правами власності чи користування) і, відповідно, тривалим (довгостроковим чи безстроковим) і неподільним (в разі поділу ділянки сервітутне право зберігається).

Невичерпний перелік видів земельних сервітутів визначено в ст. 99 ЗК, ст. 404 ЦК та інших актах законодавства земельних сервітутів; серед земельних сервітутів вирізняють міські та сільські.

Особистий сервітут — це довічне (якщо не визначено інакше) право користування чужою річчю конкретно визначеної особи, що не може бути відчуженим чи успадкованим та зберігається за такою особою в разі зміни власника відповідного майна. До особистих сервітутів, зокрема, належить узуфрукт — особисте право проживання в чужому будинку чи в його частині.

Підставами для встановлення сервітуту є:

-договір, що укладається із дотриманням вимог закону (ст. 206 ЦК, ч. 1 ст. 210 ЦК, ст. 100 ЗК),

-рішення суду (ч. 1, 3 ст. 402 ЦК, п. 2 ст. 100 ЗК),

-закон (ч. 2 ст. 402 ЦК).

Зокрема, за законом право сервітуту виникає відповідно до ст. 405 ЦК, ч. 2, 3 ст. 384 ЦК, ч. 2 ст. 1238 ЦК тощо.

Якщо встановлення земельного сервітуту призвело до обмеження прав власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки, через що він зазнав певної шкоди, така шкода підлягає відшкодуванню в повному обсязі в порядку, передбаченому законом.

Вичерпний перелік підстав для припинення дій земельних сервітутів визначено в ст. 102 ЗК, проте наявність таких підстав не означає автоматичного припинення дії сервітутного права, а виступає лише підставою для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. Дія земельного сервітуту припиняється виключно після скасування державної реєстрації.

Суперфіцій — це речове довгострокове (або безстрокове), спадкове та відчужуване право на зведення будівлі (промислових, побутових, соціально-культурних, житлових, інших споруд) і користування нею на чужій (найчастіше міській) земельній ділянці, що виникає на підставі договору або заповіту (ст. 413 ЦК). У поєднанні із ч. 2 ст. 417 ЦК правовою підставою також є рішення суду.

Договором може бути визначений обсяг здійснення власником земельної ділянки його права володіння і користування нею, при цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ч. 2 ст. 414 ЦК).

Виникнення суперфіцію на підставі заповіту передбачає, що в заповідальному відказі (ст. 1238 ЦК) повинно бути чітко зазначено, що об'єктом відказу є право користування земельною ділянкою для забудови.

Право власності на будівлю, на відміну від класичного принципу "будівля наслідує землю", в українському законодавстві визнається за землекористувачем земельної ділянки, що передана йому для забудови (ч. 2 ст. 415). Право користування останньою він здійснює відповідно до її цільового призначення та в обсязі, встановленому договором. У разі відчуження будівлі (споруди) відбувається перехід права власності на будівлі (споруди), а також перехід права суперфіцію (ч. З с. 415). Треба відрізняти договір відчуження права суперфіцію від договору встановлення суперфіцію.

За умовами договору володілець суперфіція (суперфіціарій) здійснює виплату власникові земельної ділянки плати за користування нею (поземельної ренти), інші платежі, встановлені законом (ч. 4 ст. 415), а за умов, визначених у ч. 1 ст. 414 ЦК, частку від доходу землекористувача.

Суперфіцій припиняється у разі:

-закінчення терміну права користування за договором,

-володіння правом власності та правом на Суперфіцій однією особою,

-відмови суперфіціарія від свого права,

-невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.

Суперфіцій може припинятися й за інших підстав, встановлених законом, або за рішенням суду (ст. 416 ЦК). До інших підстав, встановлених законом, належать підстави, визначені у ст. 119 ЗК.

Емфітевзис — це довгострокове (або безстрокове), відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, що полягає в платному чи безоплатному володінні, користуванні чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї (ст. 407 ЦК). Землекористувач користується земельною ділянкою в повному обсязі з обов'язком ефективного її використання відповідно до цільового призначення, підвищення родючості із застосуванням природоохоронних технологій виробництва, з правом зміни характеру земельної ділянки за умови відмови від дій, які можуть призвести до погіршення її стану та екологічної ситуації (ч. З ст. 410 ЦК).

Відповідно до ч. З ст. 125 ЗК предметом договору емфітевзису є конкретна земельна ділянка, на яку встановлюється обмежене речове право відповідно до абсолютного права власності, на відміну від договору оренди, за яким, крім земельної ділянки, предметом договору може бути земельна частка (пай).

Стороною за договором про встановлення емфітевзису виступає власник відповідної земельної ділянки. Якщо договір укладено на невизначений термін, кожна зі сторін може відмовитися від договору, завчасно не менш як за один рік попередивши про це другу сторону (ч. 2 ст. 408 ЦК).

Договір емфітевзису є платним, якщо не передбачено іншого. Класичний емфітевзис передбачає укладання договору ренти, за яким емфітевт здійснює виплату ренти (у грошовій чи натуральній формі) власникові земельної ділянки, а також виплату податків.

Право користування може бути відчужено землекористувачем у будь-який незаборонений законом спосіб або бути об'єктом застави, якщо інше не встановлено законом, за умови дотримання вимог ч. 2, З с. 411 ЦК. Власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (ч. 5 ст. 411 ЦК).

Право емфітевзису припиняється у разі:

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

- закінчення строку, на який було надано право користування;

- викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю,

- за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (ст. 412 ЦК).

Вирішення спорів щодо встановлення земельних сервітутів, інших обмежень (обтяжень) у використанні земель відповідно до ч. 4 ст. 158 ЗК віднесене до компетенції органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів. У разі незгоди власників (користувачів) землі з рішенням органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, спір вирішує суд. Проте недотримання досудового розгляду справи відповідними державними органами управління чи органами місцевого самоврядування не є підставою для відмови у прийнятті чи розгляді справи судом.

Клименко О.М., (головний консультант Інституту законодавства Верховної Ради України (за матеріалами семінару "Нове у застосуванні норм Цивільного та Господарського кодексів України та Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» при здійсненні операцій з нерухомим майном", проведеного в Києві у лютому 2004 року)

Журнал „Янус Нерухомість” , №7 квітень 2004 року.